Коротко
- Сам державний збір за реєстрацію права власності у стандартний строк до 5 робочих днів — 330 грн. Терміново можна за 2 дні, 1 день або 2 години, але тоді сума стрибає до 3 330, 6 660 або 16 640 грн.
- Це не весь рахунок. У практиці більшість людей платить ще за технічний паспорт, витяг із реєстру і, якщо йде через нотаріуса, за його послуги. Разом виходить від приблизно 2–4 тис. грн при самостійному шляху до 8–15 тис. грн і вище в великих містах.
- Один відсоток від ціни квартири за «держмито» для первинної реєстрації новобудови не потрібен. Його плутають із нотаріальним договором на вторинному ринку.
- Якщо будинок будували вже зі спеціальним майновим правом, після введення в експлуатацію реєстрація часто відбувається автоматично і без збору.
- Найдешевший робочий варіант — ЦНАП і стандартний строк. Найшвидший — нотаріус. Найнепередбачуваніший за часом — «під ключ» від забудовника.
- Поки запису немає в Державному реєстрі речових прав, ви ще не власник у повному сенсі: продати, подарувати чи спокійно оформити іпотеку буде важко.
Базовий адміністративний збір за оформлення права власності на квартиру в новобудові у 2026 році — 330 грн за п’ять робочих днів. Це 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб, який з 1 січня становить 3 328 грн. Сума округлюється до найближчих 10 гривень. Але 330 грн — це плата державі за одну реєстраційну дію, а не «все під ключ». Якщо додати техпаспорт, витяг і послуги нотаріуса, реальний бюджет уже інший.
Саме тут люди найчастіше плутаються. Одна стаття в інтернеті пише про 1% від вартості житла, інша — про «від 215 грн», третя змішує первинку з купівлею на вторинному ринку. Для новобудови логіка інша: ви не купуєте готову квартиру в нотаріуса в людини, яка вже є власником. Ви вперше «народжуєте» право власності на об’єкт, який щойно з’явився як нерухомість. І рахунок теж інший.
Нижче — розклад платежів, документи, три реальні маршрути і місця, де легко переплатити. Матеріал довідковий і не замінює консультацію нотаріуса чи державного реєстратора: у конкретній черзі будинку завжди можуть бути свої нюанси з дозволами, іпотекою чи помилками в техінвентаризації.
З чого складається вартість оформлення
Рахунок на первинці рідко виглядає як один рядок. Він складається з обов’язкового державного платежу і кількох супутніх. Обов’язковий — адміністративний збір. Решта залежить від того, чи є вже техпаспорт, чи йдете самостійно, і чи береться забудовник «закрити питання» за окрему плату.
- Адміністративний збір за державну реєстрацію права власності — 330 грн у стандартний строк, більше якщо хочете швидше.
- Витяг із Державного реєстру речових прав — 40 грн електронний або 80 грн паперовий.
- Технічний паспорт на квартиру — окрема послуга, і саме вона часто «з’їдає» більшу частину бюджету.
- Послуги нотаріуса, якщо обираєте цей шлях, — договірна сума, не тариф Кабміну.
- Реєстрація обтяження, якщо квартира в іпотеці, — ще 170 грн.
- Виправлення технічної помилки з вашої вини — 130 грн, і збір за відмову не повертають.
У практиці бачив ситуації, коли людина закладала в кошторис «тисячу гривень на папірці», а потім окремо дізнавалася, що техпаспорт у Києві просять за вісім-десять тисяч, а юристи забудовника хочуть ще свій гонорар. Тому варто розділяти: що бере держава, а що — ринок послуг.
Адміністративний збір: скільки бере держава
Розміри збору прописані в статті 34 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Вони прив’язані до прожиткового мінімуму для працездатних осіб на 1 січня того року, коли ви подаєте документи. На 2026 рік орієнтир такий.
| Строк реєстрації права власності | Розмір збору | Сума у 2026 році |
|---|---|---|
| До 5 робочих днів | 0,1 прожиткового мінімуму | 330 грн |
| 2 робочі дні | 1 прожитковий мінімум | 3 330 грн |
| 1 робочий день | 2 прожиткові мінімуми | 6 660 грн |
| 2 години | 5 прожиткових мінімумів | 16 640 грн |
Стандартні п’ять днів за 330 грн — нормальний вибір, якщо ви не збираєтеся завтра нести договір купівлі-продажу в банк. Терміновість має сенс, коли зривається іпотечне вікно, треба швидко зняти чи поставити обтяження, або вже стоїть дата наступної угоди. Платити 16 640 грн «про всяк випадок» — сумнівна ідея. Реєстратор усе одно перевіряє пакет. Якщо в актах різна площа чи прізвище з помилкою, швидкість не врятує.
Кілька правил, які реально економлять гроші. Якщо співвласники подають одну заяву разом, збір беруть один раз. Якщо кожен бігає окремо — платить кожен повністю. За автоматичну реєстрацію програмними засобами реєстру збір не беруть. Якщо заяву відкликали — гроші мають повернути. Якщо отримали відмову — збір згорає. Це не дрібниця: люди інколи платять терміновий тариф, отримують відмову через кривий техпаспорт і потім платять знову.
Окремо: витяг після реєстрації. Паперовий — 80 грн, електронний — 40 грн. Юридична сила однакова. Для себе і для більшості банків вистачає електронного. Паперовий потрібен хіба коли конкретна установа досі хоче «штамп і підпис», хоча з кожним роком таких менше.
Техпаспорт, витяги й інші супутні платежі
Технічний паспорт сам по собі право власності не дає. Але без нього реєстратор часто просто не має з чого взяти площу, кімнатність і план. Для новобудови техпаспорт зазвичай роблять після прийняття будинку в експлуатацію, коли вже є технічна інвентаризація. Частину даних забудовник уже заводить у Єдину державну електронну систему у сфері будівництва. Це не завжди означає, що вам нічого замовляти не треба.
Ціни на техпаспорт не фіксовані законом так, як адміністративний збір. У практиці розкид великий. У регіонах приватні бюро інколи беруть від близько 2–4 тис. грн за невелику квартиру. У Києві прайси компаній, які обіцяють «швидко і з виїздом», легко стартують від 8–10 тис. грн. Термін — від кількох днів до тижня, якщо не терміново. Обіцянка «за 500 грн і на вчора» у 2026 році звучить підозріло: або старий прайс, або сюрприз у чеку.
- Уточніть, чи техпаспорт уже є в матеріалах будинку і чи приймає його реєстратор у вашому випадку.
- Перевірте площу: навіть 0,4 кв. м розбіжності між актом і техпаспортом інколи стають причиною зупинки.
- Дивіться, щоб адреса, літера будинку і номер квартири збігалися з рішенням про присвоєння адреси.
- Не замовляйте «оновлення» техпаспорта, якщо об’єкт ще жодного разу не інвентаризували — це різна послуга.
Ще дрібні платежі, про які забувають: копії, комісія банку за квитанцію, окремий витяг, щоб перевірити, чи забудовник уже щось зареєстрував. Це десятки чи сотні гривень. Але саме через них потім кажуть, що оформлення вийшло дорожче, ніж обіцяли.
Нотаріус, ЦНАП чи забудовник: де дешевше
Є три робочі двері. Юридичний результат один: запис у Державному реєстрі речових прав. Різниця — у грошах, темпі і в тому, хто носить папку.
| Маршрут | Що платите | Строк | Кому підходить |
|---|---|---|---|
| ЦНАП / державний реєстратор | Збір 330 грн + техпаспорт + витяг | Зазвичай до 5 робочих днів, інколи довше через чергу | Хто готовий зібрати пакет сам і не спішить |
| Приватний нотаріус | Той самий збір 330 грн + гонорар нотаріуса | Часто в день звернення або за 1–2 дні | Хто хоче запис на конкретний час і перевірку пакета «тут і зараз» |
| «Під ключ» від забудовника | Збір + їхній супровід, інколи ще техпаспорт у їхнього підрядника | Від кількох тижнів до кількох місяців | Хто не хоче сам ходити, але готовий чекати масову подачу по будинку |
Гонорар нотаріуса законом не зафіксований як прайс на всі випадки. Стаття 31 Закону «Про нотаріат» прямо каже: приватний нотаріус бере плату за домовленістю. У практиці в Києві окрема реєстрація права власності на квартиру в новобудові часто коштує кілька тисяч гривень. Бачив прайси близько 4 000 грн за реєстрацію в ДРРП плюс доплата за кожного наступного співвласника. У менших містах дешевше. Великі контори з «повним супроводом» можуть просити від 5 000 грн і вище. Це не держмито. Це робота людини, яка зайшла в реєстр, перевірила обтяження і внесла запис.
Забудовник зручний тим, що не треба самостійно вибивати акт, довідку про адресу і копію сертифіката. Не зручний тим, що компанія подає пакети пачками. Одна помилка в шаблоні — і стоїть уся черга. За спостереженнями, люди, які чекали «юристів ЖК» по три-чотири місяці, потім злісно йшли в ЦНАП і закривали питання за тиждень. Сусіди, які одразу пішли самостійно, уже мали витяг, поки оголошення на стенді ще обіцяло «оформлення найближчим часом».
Є нюанс із довіреністю. Якщо віддаєте оформлення забудовнику, ви підписуєте довіреність на подання документів. Читайте обсяг повноважень. Інколи туди намагаються вписати більше, ніж потрібно для реєстрації. Не підписуйте «на все життя і всі дії з майном». Достатньо повноважень на подання заяви, отримання витягу і представництво в реєстратора.
Які документи зібрати
Пакет для новобудови відрізняється від вторинки. Там головний документ — нотаріальний договір купівлі-продажу вже існуючого об’єкта. Тут — ланцюжок від договору із забудовником до акта і введення будинку в експлуатацію.
- Паспорт і картка платника податків.
- Заява про державну реєстрацію права власності. У ЦНАП її часто друкують на місці.
- Договір із забудовником: купівля-продаж майнових прав, інвестиційний, попередній плюс основний — як було у вашій схемі.
- Акт приймання-передачі квартири з підписами сторін.
- Технічний паспорт.
- Документи про прийняття будинку в експлуатацію: декларація чи сертифікат, залежно від класу наслідків.
- Підтвердження присвоєння адреси.
- Квитанція про сплату адміністративного збору.
- Якщо іпотека — кредитний і іпотечний договір, інколи довідка про повний розрахунок із забудовником.
- Якщо дієте через представника — нотаріальна довіреність.
Оригінали возити з собою варто. Копії реєстратор може зняти сам, але відсутність акта чи розбіжність у номері квартири зупиняє все. За досвідом, найчастіша дірка в пакеті — не «немає паспорта», а літера будинку: у договорі «будинок 4А», у рішенні про адресу «4-А», у техпаспорті «4а». Для людини це те саме. Для реєстру — три різні рядки.
Окремо про договір. Якщо купували на етапі котловану, у вас може бути не «купівка квартири», а договір про майнові права. Для реєстрації цього недостатньо без акта і введення в експлуатацію. Поки будинок не зданий, об’єкта нерухомості в класичному сенсі ще немає — є майбутній об’єкт або спецправо, про яке нижче. Не несіть у ЦНАП папку «бо сусід сказав, що вже можна», якщо сертифіката ще немає. Відмову отримаєте, збір не повернуть.
Як пройти процедуру по кроках
Схема проста, якщо будинок уже зданий і документи зійшлися. Виглядає вона так.
- Переконайтеся, що будинок прийнято в експлуатацію. Це можна перевірити в реєстрі будівельної діяльності, не лише зі слів відділу продажів.
- Підпишіть акт приймання-передачі. Фіксуйте площу, номер, поверх, виявлені недоліки.
- Закрийте техпаспорт, якщо його ще немає в прийнятному вигляді.
- Перевірте, чи не з’явився вже запис про ваше право в реєстрі — через Дію, кабінет Мін’юсту або витяг.
- Сплатіть збір на правильні реквізити. Призначення платежу і код послуги краще звірити в ЦНАП або в нотаріуса, а не з випадкового допису в групі ЖК.
- Подайте пакет. Отримайте опис / картку прийняття документів.
- Дочекайтеся рішення. Заберіть або завантажте витяг. Збережіть його. Паперове «свідоцтво на квартиру» як головний документ давно не видають: підтвердження — запис у реєстрі.
Після цього ви власник. Не тоді, коли отримали ключі. Не тоді, коли сплатили останній платіж. Ключі — це доступ у приміщення. Гроші — виконання договору. Право власності виникає з моменту державної реєстрації. Це не гра в слова. Без запису банк може не прийняти квартиру в заставу як хочеться вам, нотаріус не посвідчить продаж, а ЦНАП із реєстрацією місця проживання теж інколи спотикається.
Якщо реєстратор зупинив розгляд, вам дають строк усунути недоліки. Читайте постанову уважно: інколи бракує однієї довідки, інколи ламається весь ланцюжок від забудовника. Не доплачуйте терміновий тариф, поки пакет сирий. Спершу виправте папір, потім уже дивіться на годинник.
Якщо у вас спеціальне майнове право
Для будинків, дозвіл на будівництво яких отримано після 10 жовтня 2022 року, працює інша логіка. Майбутні квартири продають через державну реєстрацію спеціального майнового права. Це не «майже власність». Це окреме речове право на об’єкт, якого фізично ще немає в завершеному вигляді. Воно дає змогу продавати, заставляти, фіксувати сплачені кошти як обтяження на користь інвестора.
Після прийняття будинку в експлуатацію право власності на такі об’єкти в багатьох випадках реєструється автоматично. Дані йдуть з електронної системи будівництва до Державного реєстру прав. Для цієї автоматичної дії адміністративний збір не справляється. Покупцю не обов’язково стояти в черзі «як раніше», якщо ланцюжок спрацював.
Але «автоматично» не означає «можна забути». Перевірте витяг. Подивіться ПІБ, частку, площу, наявність іпотеки. Якщо в техінвентаризації була помилка, автомат може не відпрацювати або відпрацювати криво. Тоді вже ручна заява, збір і нерви. У практиці бачив інвесторів, які пів року жили з ключами і були впевнені, що «все оформили в системі», а у витягу досі значилося спеціальне майнове право. Для продажу це сюрприз неприємний.
Якщо дозвіл на будівництво старший, автоматичного сценарію може не бути. Тоді класичний пакет і класичний збір. Не орієнтуйтеся на досвід друга з іншого ЖК: різні дати дозволу — різні процедури.
Де люди переплачують
Найдорожча помилка — переплутати первинну реєстрацію з купівлею на вторинному ринку. На вторинці при нотаріальному договорі з’являються 1% збору до Пенсійного фонду і плата, пов’язана з посвідченням угоди. Для першого внесення права власності на квартиру в зданій новобудові цього 1% від ціни житла немає. Якщо вам у ЦНАП або «юрист із рекомендації» каже заплатити десятки чи сотні тисяч «як держмито за квартиру», зупиніться і перепитайте, яку саме дію він оформлює.
Друга помилка — купувати терміновість, якої немає. 6 660 грн за день має сенс, коли завтра дедлайн у банку. Не має сенсу, коли акт ви підписали минулого місяця і просто нарешті зібралися. Третя — віддати все забудовнику без строків у додатковій угоді. «Ми оформимо» без дати — це не зобов’язання, а намір.
- Не платіть 1% «як усі», поки не зрозуміли, що це вторинний договір, а не перша реєстрація.
- Не замовляйте техпаспорт повторно, якщо чинний уже є і дані збігаються.
- Не несіть терміновий збір на сирий пакет: у разі відмови гроші не повертають.
- Не підписуйте широку довіреність «на розпорядження квартирою» лише заради подання заяви.
- Не чекайте рік, бо «черга в юридичному відділі». Самостійний шлях ніхто не забороняв.
- Не ігноруйте витяг після «автомата»: помилка в прізвищі зараз дешевша, ніж через два роки на продажу.
Ще одна історія з практики. Подружжя сплатило супровід забудовника, потім окремо зробило техпаспорт у «своєму» БТІ, потім пішло до нотаріуса, бо банк раптом захотів витяг «на сьогодні». По суті одну й ту саму реєстрацію оплатили тричі в різних обгортках. Якби спершу перевірили реєстр і взяли один маршрут, рахунок був би в рази спокійніший. Нудна порада, але працює: спочатку витяг на перевірку, потім рішення, куди нести гроші.
Якщо квартира в іпотеці
Іпотека не блокує реєстрацію права власності. Навпаки: банку зазвичай потрібен саме запис про вас як власника плюс запис про обтяження на його користь. Збір за реєстрацію обтяження — 0,05 прожиткового мінімуму, тобто 170 грн. Це не 0,05% від суми кредиту, як інколи пишуть у переказах. Різниця між «відсотком від мінімуму» і «відсотком від кредиту» — прірва. Не дайте себе налякати.
Пакет ширший: іпотечний договір, інколи згода банку на реєстрацію, підтвердження розрахунків із забудовником. Поки іпотека висить, продати чи подарувати квартиру без банку не вийде. Це нормально. Після погашення кредиту обтяження знімають окремою дією. Її теж краще не відкладати «на потім»: витяг із чистою історією корисний раніше, ніж здається.
Якщо кредиту ще немає, а ви тільки плануєте завести квартиру в заставу, банку все одно потрібен уже зареєстрований власник. Тут якраз може виправдатися коротший строк реєстрації. Рахуйте: різниця між 330 і 3 330 грн інколи менша за вартість перенесення іпотечної угоди.
Що робити далі, якщо ключі вже в кишені
Спершу перевірте, чи запис уже є. Відкрийте Дію або замовте електронний витяг за 40 грн. Якщо право власності стоїть на вас — збережіть витяг, звірте площу і частки, на цьому державна частина закрита. Якщо стоїть спеціальне майнове право або порожньо — збирайте пакет.
Далі оберіть маршрут. Немає дедлайну банку і є час стояти в ЦНАП — стандартні 330 грн. Потрібен контроль і запис на годину — нотаріус, закладіть кілька тисяч зверху. Не хочете самі, але хочете прогнозованості — підписуйте із забудовником супровід зі строком, а не з формулюванням «після здачі якось оформимо».
Бюджет, на який можна орієнтуватися без паніки. Мінімальна самостійна історія: 330 грн збору + 40–80 грн витягу + техпаспорт за ринковою ціною вашого міста. Середня «з нотаріусом у великому місті»: ті самі державні платежі плюс кілька тисяч гонорару. Дорога і розмита: супровід забудовника без прозорого кошторису, терміновий збір і повторний техпаспорт. Перший варіант нудний. Він же найчастіше найдешевший.
Якщо щось пішло не так — відмова, зупинка, «будинок не в системі» — беріть текст рішення реєстратора і йдіть з ним до нотаріуса або юриста, який працює саме з первинкою. Перекази в чаті ЖК тут не допоможуть. Ключі можна забрати раніше, ніж з’явиться витяг. Жити можна. Розпоряджатися квартирою як власник — уже після запису в реєстрі.
